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经济适用房该不该买?如何购买?

发布时间:2018年7月13日 中国著名拆迁律师  
  经济适用房该不该买?怎么买?
  本文主要分析了经济适用房的购买出售条件、购买流程、以及经济适用房制度存在的八大弊端分析。经济适用房该不该买,这种制度的存在到底是实惠了人们,还是扰乱了社会秩序。
  经济适用房购买出售条件
  什么房子能卖
  据我爱我家置业专家介绍,目前,在售的已购经济适用房一般分两种情况处理:一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
  已经住满5年的经济适用房
  对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
  例如:一套面积为95平方米,原购房价格为2650元/平方米的经济适用房,若按现市场3600元/平方米进行出售,则需按3600×95×10%计算,补交34200元的综合地价款。
  出售提醒:按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
  尚未住满5年的经济适用房
  对于尚未住满5年的经济适用房,由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
  例如:同样一套面积为95平方米,原购房价格为2650元/平方米的经济适用房,在未住满5年的情况下,只能以2650元/平方米或低于2650元/平方米的价格进行出售。
  出售提醒:以原价出售给有购买资格的人后,原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。
  怎么购买
  已经住满5年的经济适用房
  购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件,任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外,不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。
  例如:购买一套面积为95平方米,原购房价格为2650元/平方米,现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房,其总购房款为3600×95=342000元,除购房款外,购房人还需缴纳342000×1.5%=5130元的契税,以及342000×0.0005=171元的印花税。
  尚未住满5年的经济适用房
  购买此类已购经济适用房的客户,首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分,则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。
  如何选购经济适用房
  首先,结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素,再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。
  其次,到项目现场考察,了解项目本身的配套设施,并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇,要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有,对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。
  第三,根据自身的居住要求,详细了解经济适用房的户型结构及面积大小,以及通风、采光、朝向等基础资料。
  第四,对房屋的权属关系要有详细调查,特别要注意房屋是否有共有人,防止购买后,引起不必要的麻烦。另外,特别提醒务必别买没有房产证的二手经济适用房。
  经济适用房购买流程
  第一步:按类领表
  有北京市城镇居民常住户口、住房面积没有达标的居民家庭或者无房户,可按不同类
  别到经济适用住房开发建设单位分别领取《北京市申请购买经济适用住房居民家庭情况表》《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》(以下简称核定表)、《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》(以下简称审批表)或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》(以下简称审核表)。以上表格可以按标准格式复印。
  第二步:填表领表
  1.填写核定表的申请购房人,需核定家庭收入(6万元/年以下),此表交申请人及其配偶所在单位分别核准盖章,没有单位的由户口所在地街道办事处核准盖章。
  2.填写审批表的申请购房人,不需核定家庭收入,但要求夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭,此表由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章。
  3.填写审核表的申请购房人,不需核定家庭收入,但要求是市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭,带上此表和拆迁人出具的证明到房屋所在地的街道办事处核准盖章。
  第三步:核定总额
  申请人夫妇双方所在单位或街道办事处应按京政办发[2000]131号文件第七条规定,在3个工作日内在核定表、审批表或审核表上核准盖章,并注明购房家庭最高购房总价标准。夫妇双方的补贴面积标准、收入证明以及户口所在地、夫妇双方的住房情况都应在审核表中注明。如果夫妇双方职级、补贴面积标准不一样,以职级高者为准。

  如果属于非国有性质并且无行政级别的单位包括民营企业、个体企业、外资企业以及合资企业等,购房者的住房补贴面积标准一律为70平方米;如果购房者的单位属于国家机关、国有企事业单位的,其住房补贴面积标准由所在单位核定。购房者住房补贴面积标准超过80平方米的,审核表上除盖单位公章外需加盖人事和组织部门专用章。
  在这里需要说明的是,审核表上核定的住房补贴面积标准,并不是购房者可购买的经济适用住房的最高面积。按照京政办发[2000]131号文件第七条规定,“以购房当年本市经济适用住房的基准价格与职工购房补贴建筑面积标准之积作为经济适用住房的购房总价标准”,最高购房总价标准计算方法为:购房当年本市经济适用住房基准价格×(职工购房补贴建筑面积标准-现承租和按房改价购买的公有住房建筑面积)。2002年底前购买经济适用住房的基准价格为每平方米建筑面积4000元。即:可购面积=[核定面积(职工购房补贴建筑面积标准-现承租和按房改价购买的公有住房建筑面积)×4000]/所购经济适用房单价。
  第四步:登记备案
  市城市建设综合开发办公室(以下简称市开发办)在北京市房地产交易中心(崇文区东花市北里1号楼)设立窗口,办理经济适用住房购买登记和备案手续。购房申请人需持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表,加上夫妇双方的户口簿和身份证原件(没有户口簿的需要携带户口卡),到办公窗口办理购房登记手续。
  第五步:持证购房
  申请人持本市城镇居民常住户口证件、身份证和审核通过的核定表、审批表或审核表,到自己看中的经济适用房指定地点登记购房。
  第六步:超标加钱
  购房家庭购买超过规定面积的经济适用房,购房家庭需在办理立契过户手续前,到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10%补交综合地价款。上述住房按经济适用住房产权管理,其中超过规定面积购买部分在产权证中注明。再上市时,该部分不再补交土地出让金。
  注:本购房程序适用于本市城镇居民首次购买经济适用住房。留学回国人员可凭《留学回国人员工作居住证》购买经济适用住房,购房最高总价标准按40万元人民币执行,超过部分按规定补缴10%的综合地价款。蔡雪婧
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  经济适用房制度存在的八大弊端
  近几年内各大城市大举兴建经济适用房。按照北京市政府公布的数字,在最近三年内计划兴建的经济适用房大约有800万平方米(参见《新京报》,2005年6月25日)。假定每平方米经济适用房比市价低1000元,这意味着北京市政府送出来一份大礼,价值80亿元。这笔钱肯定不是从天上掉下来的。据说,经济适用房的优惠来自于三个方面:第一,政府降低了批租土地价格,第二,政府实行了税收上的优惠,第三,房地产开发商让利。既然政府花费了这么多钱来改善老百姓居住条件,是否真正达到了预期的目的?实际上,经济适用房政策先天不足,后天失调,很快就走进了死胡同。简略分析起来,经济适用房政策有八大弊端。哪怕其中只要有一条成立,就必须立即叫停经济适用房。
  (一)扰乱价格体系,降低社会福利
  在市场机制下,价格的作用之一是在生产者和消费者之间传递信息。生产者和消费者根据价格变化趋势来调整自己的供给或需求,以达到优化经济结构的目的。在正常的房地产市场上也是这样。经济学理论早已证明,无论政府采取何种方式干预价格体系,设立最低价格或者最高价格,都会造成不同程度的扭曲,而带来绝对损失(dead lose)。也就是说,会有一部分资源由于政府的过度干预而损失掉了。无论是政府、供给方还是需求方都没有得到好处。政府过度干预经济活动总是要付出代价的。
  目前推出的经济适用房政策肯定要产生一部分绝对损失,降低全社会的福利。政府提供了一些补贴,原意是想帮助低收入家庭。实际上,这些补贴中有相当一部分既没有转移给消费者也没有给生产者,白白损失掉了。由于经济适用房政策推出的时间还不长,目前还很难用统计模型来具体测算损失大小。将来有了足够的数据完全可以定量地分析这个损失。不过,既然清楚地知道如果政府补贴干扰了价格必然会造成效率损失,何必明知故犯呢?
  (二)破坏社会信用,鼓励弄虚作假
  北京市政府规定,必须是收入比较低、住房没有达到标准的北京市居民才可以申请购买经济适用房。目前购买资格审核主要手段有,第一,结合个人所得税明细制度进行收入审核。第二,在现行网上和窗口公示基础上增加媒体公示,加强社会监督;第三,严厉查处虚假申报,进行媒体曝光(见新京报,2005年6月25日)。
  第一条手段听起来不错却很难实施。来排队的人哪一个没有低收入、缺房的证明呢?有谁能够判定这些证明的真实性?在当前的社会环境下弄虚作假的事情数不胜数,在工资收入或者无房证明上做点手脚还不是小菜一碟?非常明显,各地政府没有足够的能力来完成购房者资格认证。采取个人填报,单位审核的方式很难制止部分高收入或者住房已经达标的家庭虚假申报,骗购经济适用房。在北京某些经济适用房小区中不少住宅超过120平方米,售价在30万以上。能够买得起这样住宅的人会是真正的低收入家庭吗?人们往往异口同声地指责这些现象,可是有什么机制能够唤起人们来和这些虚假现象斗争?
  第二和第三条措施都是事后纠错。事后纠错固然很重要,可是一旦生米煮成了熟饭,改正错误的成本很高。弄得不好,有可能酿成比较严重的社会冲突。更何况,由谁来纠正错误?说假话买到了经济适用房的人自然不会自讨没趣,房地产商更不会来戳穿骗局。无论是纪监委、检察院、公安局,没有哪一家对骗购经济适用房负责。吃亏的是全民共有的资产,而占便宜的却是一小部分人。如果骗购经济适用房泛滥成灾,最后,法不责众,导致严重的道德风险,说假话的占便宜,老实人吃亏。
  至于说房地产开发商是否真的降低了经济适用房的利润率,我们没有详细查帐,不好说。但是,根据住进了经济适用房的居民反映,经济适用房的质量比较商品房低了一大截。众所周知,在建筑业的猫腻特别多,只要在建筑质量上耍点花招,不知道可以抠出多少油水来。原来建筑业有一套成型的规范,可是房地产商可以理直气壮地在经济适用房上采用双重标准。既然让了利,也就不一定要执行正规的标准。这样一搅局,谁知道开发商到底是否让了利?经济适用房导致业主和开发商之间缺乏互信,埋伏了许多隐患。
  (三)扩大贫富差距,没有真正帮助低收入群体
  毫无疑问,最需要帮助的是那些低收入,急需解决住房问题的贫困户。当前应当为处于困境的居民雪中送炭,而不是为中等收入家庭锦上添花。如果直接了当地声明,经济适用房是帮助中等以上收入的人,这样的声明不仅要犯众怒,也根本不可能得到上级的批准。在经济适用房政策中把低收入家庭也拉了进来,口口声声要帮助中低收入家庭解决住房问题。请问,什么是低收入标准?在北京城里还有多少每月收入在500元左右的贫困家庭?在北京已经建成的经济适用房当中有多少住户属于低收入家庭?如果在已经购买了经济适用房的住户中找不到低收入家庭,那么就不要挂羊头卖狗肉,用低收入家庭的旗号混淆视听。
  解决中等收入家庭的住房问题的唯一合理途径是市场机制。在任何社会中,所谓中等收入家庭必然是大多数。在解决中等家庭住房问题上政府的作用在于维护房地产市场的竞争秩序,防范过度投机行为,防范房地产价格暴涨暴跌,防范泡沫危机。政府没有必要也没有可能对中等收入水平家庭采取特殊政策。给中等收入家庭补贴,完全不符合经济学基本原理。给大多数人补贴除了制造恶性通货膨胀之外等于什么都没给。
  如果只是给一部分中等收入家庭以补贴,而不给其他家庭,显然违背了公平原则。给中等收入家庭以补贴而忘却了低收入家庭,其结果必然是扩大了贫富差距,有违社会公正。
  (四)经济适用房缺乏合理的分配原则
  没有合理的分配制度是推行经济适用房的一大弊病。如果政府给每套经济适用房补贴10万元,哪个不想要这样的便宜?经济适用房的数量永远难以满足需求,因此,必然产生下一个问题,如何来分配经济适用房?
  由于想要取得政府额外住房补贴的人远远多于政府能够提供的经济适用房,于是人们只要听说哪里有经济经济适用房开盘就赶去,通宵达旦排队。在北京已经出现成千上万人排队购买经济适用房的盛况。人们心里很清楚,只要能够取得购买经济适用房的资格,就是排上一个月的队依然合算,何况还可以出钱雇人来排队。在北京市出上50元就可以雇人排一天队,就是请人排上10天队也不过500元,倘若购买经济适用房能够省下来几万元,花这点成本简直不算回事。购买经济适用房的队伍必然越来越长。
  排队是供不应求的情况下被逼无奈的选择。排队本身非但不能创造任何财富反而浪费社会资源,带来其他负作用。在计算经济适用房的成本时必须要把排队所浪费的社会资源也考虑进去。排队购买经济适用房本身就是浪费社会资源。
  有人说,不能允许雇人排队,必须购买者本人排队才有效。社会分工原本没有高低贵贱之分。但是,受过训练教育和没有受过训练教育的人的劳动生产效率大不相同。如果让一些专业人士去排队,其结果必然造成更大的浪费。与其让一个医生或教师去排队,从而影响他们第二天上班看病、教书,还真的不如请个别人替他们排队。话又说回来了,就是请别人替他们排队就合理了吗?
  如果看见在某个地方出现排队很长的现象,我们就要研究如何改善分配机制,提高资源分配效率。通常,市场机制会自动解决这个问题,只要供不应求,那么价格必然上涨,导致需求减少,供给增加,达成新的均衡。购买经济适用房的队越排越长,说明在经济适用房的交易市场上价格机制已经被破坏了。虽然经济适用房的价格也有不同,有的经济适用房每平方米2000元,有的5000元,但是购买者热中的不是表面的价格而是隐藏在背后的那块白得的补贴。经济适用房的面积越大,售价越高,获得的补贴也越多。在这种情况下,购买经济适用房的队伍必然会越排越长。
  由于购买经济适用房的队伍排得吓人,甚至打架斗殴,挤伤老弱,于是北京市政府呼吁老百姓来支招。有人建议,干脆采用公开摇奖的方式,让命运之神来决定花落谁家。采用摇奖的方式看起来似乎很公平,和彩票开奖差不多。如果来十万个人排队,每个人中奖的机会都是十万分之一。买彩票是要出钱的。当你买一块钱彩票的时候,其真实价值只不过三毛多。其余部分用于支付发售彩票的成本和社会福利。假若购买经济适用房采取摇号方式,那么来摇号的人要不要付款买号?如果不要付款,那么为什么不来凑个热闹,先拿个号再说?倘若来摇号的人铺天盖地,还有多大概率让真正需要住房的人得到帮助?如何能够保证摇到号的人不有价出让?其结果很可能又创造了一个以摇号为核心的黑市。看起来,摇号的办法并不高明。解决了一个矛盾,带来一箩筐的麻烦。
  (五)滋生寻租腐败
  经济学早就给出了“寻租”的定义:如果让政府行政权力干预资源分配,那末权力就一定会在市场上寻求自己的价格。为什么在传统的计划经济中贪污腐败并不十分严重,在比较完善的市场经济中,贪污腐败也不怎么严重。唯独在从计划经济向市场经济过渡的转型期间,政府官员的贪污腐败越演越烈。问题的关键在于政府官员手中控制有太多的分配资源的
  权力。如果在体制内取得资源的成本要大大低于市场交易,那么必然会有人愿意通过行贿来取得资源。倘若一套经济适用房的价格比商品房低10万元,即使拿出5万元来打通关节,依然可以节省5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价,行贿就难以杜绝。
  倘若市场交易和计划分配同时并存,寻租几乎是不可避免的后果。对于拥有分配经济适用房权力的官员来说,一旦认识到手中权力的市场价值之后他们就有可能“寻租”。用老百姓的话来说就是贪污受贿。党纪国法和道德操守教育非常重要,但是反贪污腐败斗争的实践证明,扬汤止沸不如釜底抽薪。近年来,被揭发出来的贪污腐败涉案金额越来越大,落马官员的级别越来越高。要从根本上扭转局面必须要通过制度创新,加速实现政企分开,限制各级官员分配资源的权利。该由市场决定的事情就不要让官员越俎代苞。看起来似乎限制了政府官员的权力,实际上恰恰是对他们的保护和爱护。
  由于缺乏合理的分配原则,政府官员手中分配经济适用房的权力越来越大。许多享有这些权力的官员前呼后拥,成了人们追逐的热点。岂不知,分配经济适用房的权力越大,离开进牢房的距离就越近。仅仅在北京市经济适用房隐含的利润空间就高达数十亿元,这样大的寻租空间足以断送数以百计的官员。也许只有10%的腐败分子被揭露出来,绳之党纪国法,这个损失就够严重的了。其余的腐败分子即使逃脱了惩罚但是他们再也不是共产党人了。
  世界上有许多经济学家研究了寻租现象,并且从理论上和实践上证明了寻租并不是简单地将一部分利润转移进了官员的私囊,寻租给社会福利造成的损失要数倍于官员贪污的金额。寻租给社会造成的效率损失非常严重。世界上有不少国家,各方面条件都很好却越来越穷,其中很重要的一条原因就是由于制度缺失而出现的贪污腐化。在国企改革中人们早已深切地了解到政企不分的弊病。深化国企改革的要害就在于清晰产权,建立现代企业制度。在国企改革中我们花费了许多气力才部分实现了政企分开,可是在经济适用房分配环节上不知不觉地又赋予官员分配资源的权力,显然,这是计划经济思想的反潮,是对改革大政方针的倒退。
  (六)不利于建立有效的社会救助系统
  虽说经济适用房打着帮助中低收入解决住房困难的旗号,其实,对于真正的低收入家庭,经济适用房还不如画饼充饥。低收入家庭根本就没有能力购买经济适用房。政府在经济发展中必须照顾弱势群体,帮助低收入家庭解决住房困难,责无旁贷。究竟应当如何来帮助穷困家庭呢?桥归桥,路归路。应当把社会救济和市场机制严格分开。
  有些加拿大的社会福利制度值得参考。各地政府拨出专款,盖上一片社会福利房。虽说面积比较小,但是楼上楼下,五脏俱全。凡是收入在贫困线以下的居民都可以申请,按照家庭人口分配大小不同的福利房。对于完全没有收入的居民来说,政府发放的社会救济金每人每月大约800加元左右。首先从应当领取的社会救济中扣除社会福利房的房租和水电费。食品券占据了剩余的社会救济费中主要部分,只发给很少一点现金。这样的制度保证了被救济对象的温饱,起到了帮助弱势群体、稳定社会的作用。当然加拿大和北欧各国的高福利制度也有其弊端,中国是一个发展中国家,绝对不能照搬西方国家的高福利制度。不过,有一点特别值得借鉴,帮助社会上的弱势群体应当通过政府转移支付来解决。社会福利应当直接了当交给弱势群体,千万不要和市场交易混杂在一起。
  肯定有人问,目前政府那里有这么多的钱来为低收入的贫困户盖住宅?我们要反问:政府怎么一下子拿出来80亿元巨款来资助经济适用房?政府动用土地资源和减免税收的时候就是在动用属于全民的资产。倘若真的要帮助贫困家庭解决住房,只要拿出这笔巨款的十分之一就可以帮助几十万户贫困家庭。采取社会福利房方案无利可图,但是贫困户得到实惠。采取经济适用房方案可以给各级官员带来说不尽的好处,而真正的贫困家庭得不到帮助。各级官员常说要为人民服务。在经济适用房和社会福利房之间的选择是鉴别真假的试金石。
  政府能够用来资助贫困家庭的财力有限,本来应当集中用于帮助贫困家庭,可是这些非常珍贵的资源却被经济适用房占用了。中等或者中等以上收入以上的家庭得到实惠,政府官员得到好处,房地产商在其中有利可图,唯独遗忘了真正的贫困家庭。经济适用房误导了社会资源的配置,不利于建立公平合理的社会救助体系。
  (七)增加房地产市场的交易成本
  在制度经济学中明确阐明,制度创新的要害就是要降低交易成本。采用经济适用房非但没有降低交易成本反而显著地增加了交易成本。其中包括:官员寻租腐败的成本,社会诚信的道德成本,房地产市场信息成本,排队成本等等。随着时间的推移,如果经济适用房的范围继续扩大,扰乱了房地产市场的正常交易秩序,成本会越来越高。显然,这是在经济体制改革上的倒退。
  (八)鼓励提前消费,增加了银行潜在风险
  自从推出经济适用房之后,北京市民购买房地产的热度迅速升温,扭曲了人们对自己购房能力的估计,产生超乎偿还能力的提前消费。在正常情况下,如果一平方米住房的价格等于一个月的平均工资,那末可以认为房地产市场是可持续的。也就是说,使用大约8年的工资总额可以购买100平方米住房。在向银行取得按揭贷款之后,大概在20年后可以偿还所有银行贷款。可是由于政府补贴降低了经济适用房的价格,使得人们倾向于高估自己偿还银行贷款的能力。政府补贴在购房时起了很大的诱导作用,却不会显著地改变偿还银行贷款的负担。如果经济适用房购买者偿还银行按揭贷款的负担超过了偿还能力,那么就有可能将风险集中在银行,从而出现银行的金融危机。
  经济适用房在理论上是错误的,在实践上遭遇到难以克服的障碍。趁着经济适用房造成的损失还不是十分严重,赶快停止这一错误的政策。忘羊补牢,犹未晚也。
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